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Die Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes auf Etagenheizungen

Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. informiert             

Seit 01.01.2024 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Ziel der Novellierung ist es, die Emissionen in Deutschland zu reduzieren und die Klimaziele bis 2045 durch eine klimafreundliche und energieeffiziente Wärmeversorgung abseits von fossilen Brennstoffen zu erreichen. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) gibt nachfolgend einen Überblick über die Auswirkungen des Gesetzes auf Etagenheizungen bei Mehrfamilienhäusern sowie die damit verbundenen Austauschfristen.

Während bei Neubauten in Neubaugebieten die Anlage beim Einbau einer Heizung mindestens zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien (65-EE) betrieben werden muss, greift diese Pflicht beim Heizungstausch in Bestandsbauten oder Neubauten außerhalb von Neubaugebieten erst mit dem Vorliegen einer kommunalen Wärmeplanung. Diese muss - nach aktuellem Stand - zum 30.06.2026 (bei Städten über 100.000 Einwohnern) oder bei kleineren Städten (im Rahmen eines vereinfachten Verfahrens) bis zum 30.06.2028 vorliegen. Ist diese (noch) nicht vorhanden, kann weiterhin eine auf Wasserstoff umrüstbare Gasheizung (H2-ready) eingesetzt werden. Bei vorliegender Planung dürfen diese Heizungen bei einem klimaneutralen Gasnetz weiter verbaut werden. Falls kein klimaneutrales Gasnetz geplant ist, greift bei der Auswahl die Pflicht für eine Heizung, die zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien betrieben wird. Das Weiterbetreiben einer funktionsfähigen Gas- oder Ölheizungsanlage ist zulässig, ebenso besteht im Falle einer defekten Anlage die Option einer Reparatur. Lässt sich diese technisch nicht mehr umsetzen, dürfen innerhalb bestimmter Übergangsfristen weiter Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden, solange diese Anlagen höhere Anteile an erneuerbaren Energien nutzen.

Besondere Vorschriften und längere Fristen sieht das Gebäudeenergiegesetz für den Austausch und die Erneuerung von Etagenheizungen - unabhängig ob Gas, Öl oder Strom - vor, deren Umrüstung auf moderne Systeme größere Vorplanungen sowie aufwändige und kostenintensive Baumaßnahmen erfordern. Während die Zentralheizung über eine einzelne Anlage im Gebäude alle Wohneinheiten mit Wärme versorgt, handelt es sich bei Etagenheizungen um einzelne Geräte für jede Wohnung des Gebäudes. Bei zentralen Heizsystemen ist die Heizung (u.a. Brenner, Kessel) Gemeinschaftseigentum. Beheizt eine dezentrale Etagenheizung hingegen nur eine Wohneinheit, zählt sie zum Sondereigentum dieses Wohnungseigentümers.

Laut Gebäudeenergiegesetz (§ 71n GEG) kommt auf Eigentümer von Gebäuden mit Etagenheizungen in diesem Jahr eine Bestandsaufnahme zu. Ziel ist es, die Gemeinschaft der Eigentümer auf die Regelungen und die bevorstehende Umrüstung vorzubereiten, um im nächsten Schritt über die zukünftige Art der Beheizung zu entscheiden und die notwendigen Prozesse einzuleiten. Bis zum 31.12.2024 muss eine detaillierte Datenerhebung (u.a. Art der Anlage, Datum der Inbetriebnahme, Leistungsfähigkeit usw.) unter den Wohnungseigentümern zu den zum Sondereigentum zählenden Etagenheizungen vorgenommen werden. Eigentümer haben innerhalb einer sechsmonatigen Frist die benötigten Auskünfte - meist an die Verwaltung der Gemeinschaft der Eigentümer - zu übermitteln. Zur Aufwandsminimierung kann die Verwaltung dafür auch Formulare zur Abfrage der Informationen zur Verfügung stellen. Weitere Daten zur Heizung (u.a. Nennwärmeleistung) steuert innerhalb der gleichen Frist der zuständigen Bezirksschornsteinfeger bei.

Die Gemeinschaft der Eigentümer - vertreten durch die Verwaltung - hat die Informationen den Eigentümern innerhalb von drei Monaten - spätestens bis zum 31.12.2024 - zur Verfügung zu stellen. Sie sollen bei der Entscheidung für eine künftige Heizungsanlage als Grundlage dienen. Bei Defekt oder einem anstehenden Austausch der ersten alten Etagenheizung, muss zeitnah eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden, um über Fristen und Regelungen zu informieren. Bei dieser wird unter Einbezug der Vorgaben zur 65 EE-Regel über die künftige Beheizung des Gebäudes beraten und bestenfalls ein Konzept über das weitere Vorgehen auf den Weg gebracht. Über den Stand der Umsetzung sollte dann in regelmäßigen Abständen auf der jährlichen Eigentümerversammlung berichtet werden. Frank Hennig, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Positiv ist, dass das Gesetz Eigentümern in Mehrfamilienhäusern mit Etagenheizungen längere Fristen für die Festlegung einer neuen Heizung einräumt. Beim Vorliegen einer kommunale Wärmeplanung bleiben der Gemeinschaft der Eigentümer fünf Jahre Zeit. Beschließen die Eigentümer per einfacher Mehrheit die Umstellung auf eine zentrale Versorgung, kommen acht weitere Jahre für die Umsetzung hinzu. Die Kosten sind meist nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Bei dezentralen Lösungen sind es fünf Jahre, auch hier greift dann aber die Pflicht zum Einbau einer 65-EE-Anlage.“ Falls die Eigentümergemeinschaft zu keiner Entscheidung kommt, ist der Umstieg auf eine zentrale Heizung - Fernwärme oder 65-EE-Anlage - innerhalb des genannten Zeitraumes verpflichtend. Laut § 71n Abs. 6 GEG kann „die Beibehaltung mindestens einer Etagenheizung nur mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.“ (Ablauf siehe beigefügte Infografik)

Ablauf des Entscheidungsprozesses bei Etagenheizungen

Der VDIV-RPS empfiehlt Eigentümern und Verwaltungen, nicht erst auf den Defekt der ersten Etagenheizung zu warten, sondern die Zeit sinnvoll für die Organisation der bevorstehenden Umrüstung zu nutzen: u.a. kann im Vorfeld bereits ein Beschluss über die Erstellung eines Konzepts über die künftige Beheizung des Gebäudes, den zeitlichen Fahrplan und die erwartbaren Kosten gefasst werden.

Hauseigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümer und Kommunen erhalten für den Tausch einer mindestens 20 Jahre alten, mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizung (u.a. auch Öl-, Nachtspeicher oder Gasetagenheizungen) gegen eine klimafreundliche Anlage (Wärmepumpen, solarthermische Anlagen oder Biomasseheizungen) Fördermittel. Anträge können bei der KfW-Bank eingereicht werden.

Eine Umlage der Kosten auf den Mieter ist bei vermieteten Wohnungen möglich. Frank Hennig: „Beansprucht der Eigentümer für den Tausch der Heizung nach GEG-Vorgaben die genannten Fördermittel, dürfen nach dieser Modernisierungsmaßnahme seit 01.01.2024 maximal 10 Prozent der Kosten umgelegt werden, ohne staatliche Zuschuss sind es 8 Prozent. Festzuhalten gilt: Beim Einbau einer neuen Heizungsanlage darf sich die Kaltmiete maximal um 50 Cent pro Quadratmeter erhöhen.“

Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps

Über den Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V.
Fachlich ausgebildete Wohnungseigentums- und Mietverwalter von Rheinland-Pfalz und dem Saarland haben sich im Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) organisiert. Die aktuell rund 150 Mitglieder verwalten in beiden Bundesländern etwa 156.500 Einheiten mit einem Wert von 19 Milliarden Euro. Der Verband ist Mitglied im Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (Berlin). Ziel ist es u.a., Wohnungs- und Miethauseigentümer zu aktuellen Immobilienthemen zu informieren, sie bei der Wahl des richtigen Verwalters zu beraten und im Streitfall zwischen Eigentümern und Verwaltern zu schlichten.

09.02.2024

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