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Rauchmelder in Mehrfamilienhäusern: Wer ist verantwortlich?

Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. klärt auf    

Ein Feuer in einem Mehrfamilienhaus kann bei einem Ausbreiten der Flammen schnell zu einer Katastrophe führen. Der oft giftige Brandrauch bringt Bewohner in Gefahr und versperrt wichtige Fluchtwege. Aus Sicherheitsgründen ist laut Bauverordnung jedes Bundeslandes die Installation von Rauchmeldern in Wohnungen vorgeschrieben. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) informiert über die Vermieterpflichten bezüglich Installation und Wartung dieser Rauchmeldeanlagen und beantwortet die oft strittige Frage, wer für die Übernahme der Kosten zuständig ist.

Rauchmelder können Leben retten! Vor allem nachts schützen sie bei einem Brandausbruch per Warnton vor einem unbemerkten Ausbreiten des Rauchs im Gebäude. Den Bewohnern gelingt es dann in den meisten Fällen, sich in Sicherheit zu bringen oder die Feuerwehr zu alarmieren. Die Landesbauordnungen von Rheinland-Pfalz (§ 44 Absatz 8) und dem Saarland (§ 46 Absatz 4) schreiben die verpflichtende Installation von Warnmeldern bei selbst bewohnten oder vermieteten Wohnungen in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, über die wichtige Rettungswege gehen, vor. Die Installation ist Aufgabe des Eigentümers. Für die Betriebsamkeit und Wartung ist in Rheinland-Pfalz der Eigentümer, im Saarland der unmittelbare Besitzer - das bedeutet der Bewohner oder Mieter - zuständig. Allerdings kann diese Aufgabe auch hier der Eigentümer (freiwillig) übernehmen. Vermieter, die Wohnungen nicht mit Rauchmeldern ausgestattet haben, sollten dies unbedingt nachholen. In Mehrfamilienhäusern beauftragt die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür über die Verwaltung in der Regel eine Fachfirma, die neben der Installation auch für die regelmäßig anfallende Wartung und technische Funktionsprüfung zuständig ist.

Bei der Frage, ob anfallende Kosten an die Mieter weitergegeben werden dürfen, ist entscheidend, um welche Ausgaben es sich konkret handelt: Kosten für die Installation, die Miete oder regelmäßig anfallenden Wartungsgebühren von Rauchmeldeanlagen. Die Anschaffungs- und Installationskosten durch eine Fachfirma sind zunächst Sache des Vermieters. Frank Hennig, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Da es sich dabei grundsätzlich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die in der Wohnung für Sicherheit sorgt und den Gebrauchswert der angemieteten Räume verbessert (§ 555b BGB), darf der Vermieter bis zu acht Prozent der entstandenen Kosten per Mieterhöhung auf die Kaltmiete an seine Mieter weitergeben (§ 559 BGB). Aber Vorsicht: Eine derartige Modernisierungsmaßnahme fällt einmalig an. Betriebskosten hingegen sind regelmäßige Kosten. Eine monatliche Abrechnung über die Betriebskosten ist daher unzulässig, allein der Einbau kann anteilig auf die Miete umgelegt werden. Da sich diese Ausgaben aber oft in Grenzen halten, verzichten viele Vermieter in der Regel auf eine derartige Mieterhöhung.“

Anders verhält es sich, wenn der Eigentümer die Rauchmelder nicht kauft, sondern sich bei Inbetriebnahme für eine Mietanlage entscheidet. Nach einem aktuellen BGH-Urteil (siehe Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20) dürfen diese Mietgebühren weder über eine Mieterhöhung noch über eine Betriebs- oder - in Einzelfällen sogar geschehen - Heizkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden - auch dann nicht, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Ausschließlich die regemäßig anfallenden Wartungskosten können unter „sonstige Betriebskosten“ (BetrKV §2 Punkt 17) vereinbart werden, sie sind dann umlagefähig. Da Mietkosten laut BGH mit Anschaffungskosten gleichzusetzen sind, zählen sie nicht zu umlagefähigen Betriebskosten. Frank Hennig: „Obwohl in den Betriebskosten auch einzelne umlagefähige Mietpositionen oder Nutzungsentgelte angeführt werden, etwa für Wasserzähler oder ähnliches, handelt es sich dabei laut BGH um gesetzliche Ausnahmefälle.“ Mieter müssen Mietkosten für Rauchmelder also nicht begleichen; sie sollten ihre jährliche Betriebskostenabrechnung prüfen, ob eine vergleichbare Position „Miete und/oder Anschaffung von Rauchmeldern“ aufgeführt ist und dann das Gespräch mit dem Vermieter oder Verwalter suchen.

Stichwort Wartung: Diese Prüfung muss laut DIN-Norm für Rauchmelder (DIN 14676) mindestens einmal jährlich erfolgen. Bei einer Vor-Ort-Kontrolle bedeutet das eine technische Funktionsprüfung, eine Kontrolle auf eventuelle Schäden, das Entfernen von Schmutz oder Staub sowie einen Check und gegebenenfalls das Wechseln der Batterie. Die Kontrolle kann der Eigentümer selbst oder eine beauftragte Firma übernehmen. Verbleibt die Verantwortung beim Mieter, muss der Eigentümer prüfen, ob dieser die Aufgabe zuverlässig wahrnimmt. Um hier Konflikte zu vermeiden und die Verkehrssicherungspflicht nicht zu verletzen, ist es sinnvoll die Wartung an einen zuverlässigen Dienstleister zu vergeben. Bei modernen Funkwarnmeldern ist diese Funktionsprüfung beispielsweise einfach und unkompliziert per Ferncheck möglich. Übrigens: Es sind nicht ausschließlich Wartungskosten von Fachfirmen umlegbar. Übernimmt der Vermieter die jährliche Wartung selbst, darf er diesen Aufwand - wenn Wartungskosten für Rauchmelder im Mietvertrag unter den sonstigen Betriebskosten aufgeführt sind - ebenso an seine Mieter weitergeben.

Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps

18.01.2023

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